Comment Vendre Son Bien Sans Agence Immobilière ?

Temps de lecture : +/- 1 h

GUIDE COMPLET : 8 étapes pour vendre votre bien sans agence

INTRODUCTION

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Ne vous inquiétez pas, ce guide a été pensé et écrit pour vous partager le processus de vente d'un bien immobilier en Belgique. Le but est de vous donner toutes les clés pour réussir la vente de votre maison, de votre appartement ou de votre terrain.

Comme vous le découvrirez au travers de ce guide, il ne suffit pas de prendre quelques photos et de poster une annonce sur Internet pour vendre son bien. Que vous soyez débutant ou expérimenté dans le domaine, ce guide, vous fournira des astuces et des conseils d'experts pour réussir votre vente sans accroc et en un clin d'œil. Alors, préparez-vous à découvrir comment mettre en valeur et vendre votre bien au meilleur prix !

Bonne lecture !

NOTE : 

Vous retrouverez dans la version PDF de ce guide toutes nos astuces et secrets bien gardés pour vendre votre bien par vous-même ! N'hésitez surtout pas à le télécharger ! Néanmoins, il est important de préciser qu'il ne s'agit que d'informations générales et que chaque vente étant unique, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels (par exemple une agence dynamique et humaine telle que J&J Properties ? 🤭).

N'hésitez donc pas à nous contacter pour bénéficier d'une aide personnalisée et d'un accompagnement sur mesure. Nos agents immobiliers se tiennent à votre disposition pour vous guider tout au long du processus et vous assurer une vente rapide et au meilleur prix !

1) ESTIMER SON BIEN 

L'ÉTAPE CRUCIALE

Vous avez décidé de vendre votre bien immobilier ? La première étape est l'estimation de votre bien. Une évaluation précise et réaliste vous permettra de fixer un prix juste, d'attirer les acheteurs potentiels et d'optimiser le délai de vente. Il s'agit de l'étape la plus importante de votre annonce !

L'importance d'une évaluation précise

Une estimation précise est essentielle pour vendre votre bien rapidement et au meilleur prix. En effet, un prix trop élevé risque de décourager les acheteurs potentiels, tandis qu'un prix trop bas pourrait vous faire perdre de l'argent. Une évaluation réaliste vous permettra également d'éviter les négociations interminables et de gagner du temps lors de la vente.

Les concepts de base

Lorsque vous allez estimer ou faire estimer votre bien, comprendre la différence entre ces trois valeurs est primordial : 

• La valeur intrinsèque est la valeur réelle ou théorique d'un bien immobilier, basée sur ses caractéristiques physiques, son emplacement, ses matériaux de construction, etc. Elle ne prend pas en compte l'offre et la demande du marché.
• La valeur vénale est la valeur marchande d'un bien immobilier, déterminée par l'interaction entre l'offre et la demande sur le marché. Elle reflète le prix auquel le bien pourrait être acheté ou vendu sur le marché immobilier à un moment donné.
• La valeur commerciale est le prix affiché lors de la vente du bien.

ÉVALUER avec un expert VS ÉVALUER EN LIGNE 

Faire appel à un agent immobilier…

Pour obtenir une estimation précise de votre bien, vous pouvez choisir de faire appel à un agent immobilier. Ce professionnel saura prendre en compte les spécificités de votre bien et vous fournir une évaluation réaliste et objective. 

Chez J&J, nous vous proposons d'estimer votre bien gratuitement et sans engagement. C'est l'occasion pour nous de vous montrer notre professionnalisme et de faire une bonne première impression ! Pour faire appel à l'un de nos agents afin de planifier une estimation gratuite, nous vous invitons à remplir ce formulaire :

Une fois le formulaire rempli, l'un de nos agents se fera un plaisir de vous contacter dans les plus brefs délais.

… ou utiliser des outils en ligne (à utiliser avec précaution…)

En parallèle, vous pouvez également utiliser des outils d'estimation en ligne pour avoir une première idée de la valeur de votre bien. Voici une liste non exhaustive d'outils en ligne gratuits : 

• ImmoWeb est l'un des principaux portails immobiliers en Belgique. Leur outil d'estimation en ligne vous permet d'obtenir une fourchette d'estimation assez large de la valeur de votre bien en renseignant quelques informations, telles que le type de bien, sa localisation, sa superficie et son état général. Lien : https ://estimation.immoweb.be/estimation-immobiliere
• Realo est une plateforme immobilière belge qui propose également un outil d'estimation en ligne. L'estimateur de Realo prend en compte plusieurs facteurs, tels que les caractéristiques de votre bien, les prix des biens vendus récemment dans votre quartier et les tendances du marché local. Lien : https ://www.realo.be/fr/estimation-maison
• Zimmo est un autre portail immobilier en Belgique qui offre un outil d'estimation en ligne. Leur estimateur de prix vous fournit une estimation basée sur des données de marché récentes et des biens similaires dans votre région. Lien : https ://www.zimmo.be/fr/indicateur-de-prix/

Ces outils sont rapides et faciles à utiliser, mais leurs évaluations sont généralement beaucoup moins précises que celles réalisées par un professionnel. Attendez-vous à seulement obtenir une fourchette de prix souvent très large. Méfiez-vous donc du prix indiqué et n'hésitez pas à comparer vos sources.

Pour plus d'informations sur l'estimation en ligne, consultez cet article : https ://blog.jj-properties.be/estimation-en-ligne-fiable/

Une estimation réussie est la base pour bien débuter la vente de votre bien immobilier. En prenant en compte les critères d'évaluation pertinents et en choisissant la meilleure méthode pour estimer votre bien, vous pourrez aborder sereinement les étapes suivantes pour vendre votre bien rapidement et au meilleur prix.

Retrouvez 4 autres conseils sur l'estimation de votre bien ici : https ://blog.jj-properties.be/estimation-de-votre-maison/

Ou bien demandez votre estimation gratuite auprès de l'un de nos agents en remplissant ce formulaire.

2) Préparer les documents nécessaires.

La clé pour une transaction sans tracas

Ce qu'il faut savoir

Lorsque vous envisagez de vendre votre bien immobilier, la préparation des documents nécessaires est une étape cruciale. Rassembler les documents adéquats permet d'informer les acheteurs potentiels, d'éviter les mauvaises surprises, de faciliter la transaction, mais aussi de mieux estimer votre bien.

Si vous décidez de vendre seul.e.s, nous vous recommandons vivement de prendre contact avec votre notaire dès que vous envisagez de mettre en vente votre bien. Il pourra, dès lors, entamer les recherches nécessaires en amont. Notez que plusieurs formalités nécessitent un certain délai (tels que les renseignements urbanistiques pouvant nécessiter jusqu'à 30 jours d'attente).

Il est essentiel de préciser que la plupart des notaires factureront des frais administratifs pour ces recherches. Cependant, chez J&J, nous proposons de prendre en charge la collecte de ces documents pour vous, sans frais supplémentaires. Cliquez ici pour découvrir comment J&J peut vous aider à vendre votre bien.

Il convient de souligner qu'en tant que vendeur, il est de votre devoir de faire preuve de transparence envers l'acheteur. La récolte de tous ces documents renforce donc la sécurité juridique de l'acte de vente pour les deux parties et évite des ventes renégociées tardivement, voire même annulées.

En rassemblant tous les documents obligatoires en temps voulu (et de préférence avec l'aide de votre notaire ou de votre agent), vous contribuez ainsi à accélérer efficacement et en toute sécurité la vente de votre bien immobilier.

Retrouvez la checklist de tous les documents nécessaires dans la version PDF de notre guide : 

3) Choisir la bonne période

Maximiser vos chances de vendre rapidement

La réussite de la vente de votre bien immobilier dépend en partie du moment choisi pour le mettre sur le marché. Certaines périodes de l'année sont plus propices, en raison des tendances saisonnières ou des événements économiques et politiques.

4) PREPARER SON BIEN

5) CRÉER UNE ANNONCE

Attirez l'attention avec une annonce percutante.

Ce qu'il faut savoir 

La création de l'annonce est une étape cruciale pour susciter l'intérêt des acheteurs potentiels et leur donner envie de visiter votre bien. Une annonce bien rédigée et illustrée doit mettre en valeur les atouts de votre maison ou appartement tout en étant claire et informative. Dans cette section, nous allons parcourir tous les éléments à inclure dans votre annonce, comment prendre de sublimes photos et enfin comment rédiger l'annonce immobilière de manière à attirer le plus de visiteurs possible !

Les éléments clés à inclure dans l'annonce 

Pour rédiger une annonce efficace, il est important d'inclure les éléments clés suivants :

• Une description précise et détaillée de votre bien (superficie, nombre de pièces, équipements, etc.)
• Les points forts de votre maison ou appartement (luminosité, rénovation récente, vue, etc.)
• Les informations sur la localisation (proximité des commerces, des transports en commun, des écoles, etc.)
• Le prix de vente et les éventuels frais supplémentaires (charges de copropriété, taxe foncière, etc.)
• Des photos bien cadrées et bien exposées

Photographier son bien

La photographie immobilière professionnelle est bien plus qu'une simple prise de vue. C'est un art qui vise à mettre en valeur les caractéristiques uniques de votre propriété, à susciter l'intérêt des acheteurs potentiels et à transmettre une histoire visuelle convaincante. Que vous utilisiez un smartphone ou un appareil photo, voici ce que vous devez savoir pour créer des photos immobilières qui feront briller votre propriété.

L'équipement 

• Appareil photo ou téléphone : Si vous disposez d'un appareil photo de type reflex ou hybride, c'est l'occasion idéale pour le mettre à profit. Toutefois, rassurez-vous, un smartphone récent peut également faire l'affaire.
• Grand angle : que vous ayez opté pour un appareil photo ou un téléphone, le choix d'un grand angle (12 à 18 mm) comme objectif est primordial pour votre séance photo.
• Trépied : afin de garantir une image net, nous vous recommandons de vous munir d'un trépied. En fonction de votre dextérité, il peut être judicieux d'activer le retardateur. Cela évitera tout déséquilibre lorsque vous allez prendre le cliché.

La puissance de la composition 

La composition est un élément clé de la photographie immobilière. Elle détermine la façon dont les différents éléments de la scène sont disposés et comment le regard du spectateur est guidé à travers l'image.

Pour créer une composition efficace, suivez ces principes :

1. La règle des tiers : Placez les éléments importants au centre de votre composition ou le long d'une des lignes verticales de la Règle des tiers. Assurez-vous d'inclure légèrement le sol et le plafond, en respectant approximativement le tiers bas et le tiers supérieur de l'image.
2. Lignes directrices et formes : utilisez les lignes naturelles ou architecturales de la propriété pour guider l'œil du spectateur. Les lignes peuvent être des chemins, des allées, des bordures ou même des murs.
3. Profondeur et échelle : utilisez des éléments au premier plan pour créer une sensation de profondeur. Un chemin, un jardin ou un mobilier peuvent aider à montrer les dimensions de la propriété.

La technologie HDR – Smartphone vs. appareil photo

Rédiger son annonce

L'art de la rédaction immobilière 

6) FAIRE VISITER SON BIEN 

Présentez votre bien comme un.e pro ! 

7) Negocier et accepter une offre.

Trouver un accord gagnant-gagnant pour conclure la vente.

8) Finaliser la vente

Concilier toutes les formalités pour conclure en beauté.

Après avoir négocié et trouvé d'un commun accord le prix de vente, il ne vous reste plus qu'à finaliser la vente de votre bien immobilier. Cette dernière étape implique un certain nombre de formalités administratives et la signature de plusieurs documents tels que l'offre d'achat, le compromis de vente et l'acte de vente. Si vous n'avez pas déjà pris contact avec votre notaire à ce stade, nous vous conseillons vivement de le consulter avant d'accepter ou de signer quoi que ce soit.

 

1) Accepter une offre et signer un compromis de vente 

Si vous trouvez un accord avec un acheteur, il est temps de formaliser votre engagement en signant l'offre d'achat et ensuite le compromis de vente.

Le rôle du notaire

Le rôle du notaire et de ses collaborateurs, à cette étape, est de rechercher et de contrôler toute une série d'informations et de documents. Ils peuvent entre autres réaliser les demandes cadastrales, réaliser la recherche urbanistique auprès de la commune, contrôler le droit de préemption, contrôler vos documents et attestations nécessaires… etc. (voir l'étape deux). Pour pouvoir signer un acte de vente valable, il est primordial de s'assurer que tout soit en règle (d'où l'importance de travailler déjà à ce moment avec un notaire ou une agence immobilière).

L'acceptation d'une offre 

Lorsque vous parvenez à un accord avec un acheteur sur les termes de la vente, la première étape consiste à formaliser cet accord en signant l'offre d'achat. Une fois que le propriétaire a apposé sa signature sur l'offre, celle-ci devient une base juridique solide pour la transaction immobilière. Il est crucial que l'offre soit contresignée par les deux parties pour sceller l'accord. Une fois cette étape franchie, l'offre signée est transmise au notaire chargé de la transaction.

Le notaire utilisera les conditions stipulées dans l'offre comme référence pour rédiger le compromis de vente. Il est donc essentiel que les détails de l'offre soient clairs et complets, car ils serviront de fondement à la rédaction du compromis de vente, une étape cruciale dans le processus de cession immobilière.

Le versement de l'acompte 

Lors de la signature du compromis, l'acheteur verse un acompte, correspondant généralement à 10 % du prix de vente. Cette somme est habituellement conservée à l'étude notariale et déposée sur un compte bloqué dans le mois qui suit. Au moment de la signature de l'acte notarié final, cet acompte vous sera soit restitué, soit déduit du prix de vente. Cet acompte sert à plusieurs fins essentielles. Tout d'abord, elle démontre l'engagement sérieux de l'acheteur envers la transaction immobilière. De plus, en cas de désistement injustifié de la part de l'acheteur, cet acompte peut constituer un dédommagement pour le vendeur. Elle vise à compenser les frais engagés et le temps perdu dans le cadre de la transaction.

La signature du compromis

Lorsque vous parvenez à un accord avec l'acheteur concernant les modalités de la vente, les deux parties signent alors un compromis de vente. Étant donné que ce compromis constitue un engagement légalement contraignant pour toutes les parties impliquées, il revêt une importance cruciale que ce document reflète de manière précise et exhaustive tous les aspects de l'accord. Il est donc fortement recommandé de prendre contact avec une étude notariale avant de procéder à la signature de ce document. Le notaire et son équipe pourront vous aider dans la rédaction du compromis ou, tout du moins, garantir la validité juridique de celui-ci.

2) Obtention du crédit par l'acheteur 

Généralement, l'acheteur prend soin d'inclure une condition suspensive d'octroi de crédit dans leur offre. Cette clause a pour but de protéger l'acheteur au cas où il ne serait pas en mesure d'obtenir le financement nécessaire. Cependant, il est important de noter que si l'acheteur échoue à obtenir le crédit, il doit prouver qu'il a fait tout son possible pour l'obtenir. Cela peut inclure des démarches telles que la sollicitation de plusieurs banques, démontrant ainsi qu'il a sérieusement cherché à financer l'achat du bien. Cette condition suspensive évite que l'acheteur soit obligé de poursuivre l'achat en cas de refus de crédit, mais elle exige un engagement sincère de sa part.

Une fois que l'offre de crédit est acceptée, d'autres défis peuvent se présenter en raison de la durée de validité de cette offre. Les institutions bancaires garantissent généralement le maintien du taux d'intérêt pendant une période limitée, souvent trois mois. Ce délai coïncide avec le moment où l'acte de vente final doit être signé.

Cependant, cela peut créer des difficultés si des délais supplémentaires sont nécessaires pour finaliser la transaction. Par exemple, si l'acheteur reçoit la confirmation de son crédit deux semaines après la signature du compromis, mais que l'offre de crédit n'est valable que pendant trois mois, la signature de l'acte authentique doit avoir lieu dans les trois mois et deux semaines suivant la signature du compromis.

Cela peut poser problème, car en tant que vendeur, vous pouvez prévoir de conserver la possession de votre bien pendant une période maximale de quatre mois (conformément au délai légal entre le compromis et l'acte de vente, pendant lequel les droits d'enregistrement doivent être payés). Cela signifie que votre bien risque de ne pas être disponible pour l'acheteur à la date prévue pour la signature de l'acte.

Ces obstacles fréquents soulignent l'importance de parvenir à un accord clair avec l'acheteur sur le délai dans lequel il obtiendra son crédit et sur la date de libération de la propriété. Une communication ouverte entre les parties, ainsi qu'une planification minutieuse avec le notaire, peuvent aider à éviter des retards et des complications inutiles dans le processus de vente immobilière.

3) Différentes formalités accomplies par le notaire et ses collaborateurs 

Lorsque vous atteignez cette phase du processus de vente immobilière, il est essentiel de comprendre les différentes formalités accomplies par le notaire et ses collaborateurs. Voici un aperçu détaillé des étapes entreprises par le notaire et son équipe : 

• Recherche des attestations et avis obligatoires : l'étude notariale commencera immédiatement à rassembler toutes les attestations et avis nécessaires auprès des administrations et des instances compétentes. Votre dossier sera considéré comme complet lorsque l'étude recevra des réponses de ces instances, dans les délais impartis par la loi. Il est important de noter que certains délais de réponse peuvent être prolongés en fonction des informations requises et de l'administration concernée. Parfois, certaines demandes ne peuvent être effectuées qu'après avoir reçu des informations d'un autre service, par exemple, les renseignements cadastraux doivent être obtenus avant de solliciter des informations urbanistiques.
• Recherches hypothécaires : les actes de vente stipulent généralement que la propriété est vendue « pour quitte et libre de toutes dettes et charges hypothécaires ». Cela signifie que les créanciers hypothécaires éventuels seront remboursés avec le produit de la vente et que les hypothèques seront levées. L'étude notariale effectuera des recherches au bureau de la sécurité juridique pour déterminer s'il existe encore des inscriptions hypothécaires grevant votre bien. Si tel est le cas, le notaire et son équipe prendront contact avec les créanciers, tels que des banques, des organismes de crédit ou des organismes publics, pour obtenir un décompte des montants à rembourser (État hypothécaire) et leur accord pour la mainlevée de l'inscription hypothécaire lors des remboursements. Le notaire s'assurera que toutes les garanties nécessaires sont en place pour protéger vos intérêts en tant que vendeur.
• Recherches fiscales et sociales : le prix de la vente de la propriété sera d'abord utilisé pour rembourser vos créanciers hypothécaires, puis pour régler vos dettes fiscales et sociales éventuelles. Les autorités fiscales ont la priorité sur le prix de vente pour éviter que les contribuables ne deviennent insolvables en vendant leur propriété. Le notaire prendra contact avec l'administration fiscale pour déterminer votre situation fiscale, ce qui doit être fait dans les 12 jours suivant la demande. Si des impôts sont dus, le notaire agira comme collecteur de contributions et retiendra le montant dû sur le prix de vente, qu'il transférera à l'administration. Cette étape est cruciale, car le notaire peut être tenu personnellement responsable en cas de non-paiement.

De plus, si vous êtes assujetti à la TVA ou si la vente concerne une propriété issue d'une succession récente, d'autres formalités fiscales seront nécessaires. Le notaire effectuera également des recherches pour vérifier que vous n'avez pas de dette sociale.

En comprenant ces étapes essentielles accomplies par le notaire et ses collaborateurs, vous serez mieux préparé pour la suite du processus de vente immobilière. Le notaire joue un rôle crucial dans la sécurisation de la transaction et dans la protection des droits et des intérêts de toutes les parties impliquées.

4) Fixation de la date de signature de l'acte 

La fixation de la date de signature de l'acte marque une étape cruciale du processus de vente immobilière. Une fois que toutes les informations nécessaires sont en main et que votre dossier est complet pour la rédaction de l'acte, l'étude notariale entrera en contact avec vous pour convenir d'une date pour la signature de l'acte. Cette étape doit prendre en compte plusieurs éléments :

1. Date limite du compromis de vente : la date limite stipulée dans votre compromis de vente doit être respectée. Cette date limite a été convenue initialement entre vous et l'acheteur et ne peut être dépassée sans accord mutuel.
2. Conditions suspensives : Toutes les conditions suspensives spécifiées dans le compromis de vente doivent être satisfaites avant la signature de l'acte. Cela peut inclure des éléments tels que l'obtention d'un prêt par l'acheteur, la réalisation de travaux spécifiques ou d'autres conditions qui ont été convenues.
3. Delai d'expiration de l'offre de crédit de l'acheteur : Si l'acheteur a inclus une condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt dans le compromis de vente, il est essentiel de prendre en compte la date d'expiration de l'offre de crédit. Les organismes bancaires n'offrent généralement qu'une période limitée de garantie pour le taux d'intérêt, ce qui peut influencer la date de signature de l'acte.
4. Durée de validité des pièces/attestations reçues : toutes les pièces justificatives et attestations nécessaires doivent être valides au moment de la signature de l'acte. Si certaines d'entre elles expirent, elles doivent être mises à jour pour garantir la validité de la transaction.
5. Préférences de l'acheteur et du vendeur : dans la mesure du possible, les préférences de l'acheteur et du vendeur seront prises en compte pour déterminer la date de signature de l'acte. Cela peut inclure des considérations telles que les dates de déménagement, les délais de préavis et d'autres arrangements convenus entre les parties.

Juste avant la passation de l'acte, vous recevrez le projet d'acte ainsi que le décompte complet des frais de l'acte de vente. Cette étape vise à vous permettre de prendre connaissance de tous les détails financiers de la transaction en toute tranquillité avant de signer l'acte. Si vous avez des questions ou besoin d'explications sur les frais ou le contenu de l'acte, n'hésitez pas à demander au notaire ou à ses collaborateurs. Cette phase est cruciale pour vous assurer que toutes les modalités de la vente soient claires et acceptables pour toutes les parties concernées.

5) Signature de l'acte et versement 

La signature de l'acte marque le point final de la vente immobilière. Lors de cette étape, vous et l'acheteur vous rendez chez le notaire, le professionnel chargé de finaliser la transaction. Voici ce qui se passe généralement lors de la signature de l'acte :

1. Signature de l'acte : vous, en tant que vendeur, ainsi que l'acheteur, signez officiellement l'acte de vente devant le notaire. Cet acte confirme la transaction et transfère la propriété du bien de vous, en tant que vendeur, à l'acheteur. Toutes les modalités convenues dans le compromis de vente doivent être respectées dans cet acte.
2. Versement du prix de vente : pour le jour de la signature de l'acte, l'acheteur aura versé le solde du prix de vente sur le compte du notaire. Ensuite, il s'assure que le paiement est correctement enregistré et distribué aux parties concernées sur base des décomptes.
3. Remise des clés : une fois que l'acte est signé, les acheteurs deviennent officiellement propriétaires de votre bien. Cela signifie que l'acheteur a désormais le droit de possession du bien. Dans certains cas, le vendeur peut occuper le bien après l'acte. Par exemple, si vous avez négocié de pouvoir rester dans le bien pour une période déterminée après la signature de l'acte (généralement moyennant le paiement d'un loyer).

C'est une étape importante où toutes les parties doivent être présentes ou représentées (via procuration authentique) et où les engagements convenus précédemment dans le compromis de vente sont mis en œuvre. La signature de l'acte marque le moment où le bien change officiellement de propriétaire et où les fonds sont transférés, concluant ainsi la vente immobilière.